Conformément à sa jurisprudence, la Cour de Cassation (Cass. 3ème chambre civile, 21 mars 2019, 18-11.424, publié au bulletin) conditionne la contractualisation à l’expression « d’une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ou certaines de ses dispositions ».
En l’espèce, le propriétaire d’une maison individuelle située dans un lotissement fait réaliser des travaux d’extension de son bien, après obtention d’un permis de construire. Deux de ses voisins contestent la conformité de la construction au règlement du lotissement. Après expertise, ils l’assignent en démolition et en indemnisation.
Après avoir été débouté en première instance au motif que le règlement de lotissement n’était pas contractualisé, les voisins forment alors un pourvoi en cassation en se prévalant de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme. Celui-ci octroie aux colotis la faculté de conserver le règlement du lotissement, en lui conférant un caractère contractuel, afin d’échapper à la caducité automatique qui le frappe après un délai de dix ans. Les demandeurs reprochent à la cour d’appel de n’avoir pas tenu compte du fait que les colotis avaient manifesté leur volonté de contractualiser les règles d’urbanisme, comme cela ressortait notamment des termes d’un procès-verbal d’assemblée générale et de l’adoption d’un cahier des charges complémentaire qui avait amendé les règles ainsi maintenues.
Cependant, le juge de cassation rejette le pourvoi en retenant une appréciation relativement stricte des actes permettant de reconnaître la « contractualisation » du règlement de lotissement. En effet, l’existence d’une clause dans l’acte de vente stipulant que l’acquéreur avait reconnu avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et qu’il s’engageait à s’y conformer ne suffit pas à caractériser une volonté claire de sa part de contractualiser le règlement.
