Le maire a à sa disposition plusieurs procédures pour résoudre les difficultés liées à la présence d’immeubles laissés à l’abandon sur le territoire de sa commune :
En premier lieu, si l’immeuble à l’abandon fait courir un risque pour la sécurité des occupants (s’il y en a), des voisins ou des passants, le maire doit utiliser les pouvoirs de police dont il dispose en matière de péril.
Il s’agit dans ce cas d’une obligation d’agir et non une simple faculté.
La procédure à mettre en place par le maire et les pouvoirs dont il dispose dépendront de l’imminence ou non du péril.
Dans tous les cas, ces procédures sont prévues par les articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et les mesures devront être réalisées par le (ou les) propriétaire(s), et, en cas de défaillance de ce(s) dernier(s), d’office par le maire aux frais du (ou des) propriétaires.
En second lieu, si aucun péril quant à la solidité de l’ouvrage n’existe mais que l’ouvrage est en état de ruine et que les propriétaires sont connus, la procédure relative aux « biens en état d’abandon manifeste », codifiée aux articles L. 2243-1 et suivants du code général des collectivités territoriales pourra être mobilisée.
A ce titre, il sera précisé qu’alors même cette procédure pouvait être mise en œuvre qu’à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune, cette restriction a été supprimée par la loi « 3DS » n° 2022-217 du 21 février 2022.
De sorte qu’il est désormais envisageable de mettre en œuvre cette procédure indifféremment de la localisation du bien en état d’abandon manifeste.
Pour la procédure, le maire doit, tout d’abord, dresser un constat de l’état d’abandon manifeste à l’occasion duquel il détermine la parcelle visée par la procédure. Il doit ensuite rechercher le propriétaire. Il constate par procès-verbal l’abandon manifeste de la parcelle et définit la nature des travaux qui permettraient de faire cesser l’état d’abandon. Ce procès-verbal est adressé au propriétaire (s’il est connu) et fait l’objet de publicité.
À l’issue d’un délai de trois mois, à défaut de réalisation des travaux ou de convention avec le propriétaire par laquelle ce dernier s’engage à réaliser les travaux dans un délai déterminé, le maire constate l’état d’abandon manifeste de la parcelle par un procès-verbal définitif et peut continuer la procédure relative aux « biens en état d’abandon manifeste ».
La commune engagera, alors, une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique simplifiée, en vue soit de la construction ou de la réhabilitation aux fins d’habitat, soit de tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement (une délibération du conseil municipal devra être prise, un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique ainsi que l’évaluation sommaire de son coût devra être constitué et un arrêté sera ensuite pris par le préfet du département alors compétent).
À défaut pour le maire d’engager la procédure d’expropriation dans un délai de six mois à compter de la déclaration définitive d’abandon manifeste, ou à sa demande, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le conseil départemental peut s’y substituer.
Enfin et en troisième lieu, si aucun péril quant à la solidité de l’ouvrage n’existe mais que l’ouvrage est en état de ruine et que les propriétaires ne sont pas connus, la procédure relative aux « biens sans maître », régie par l’article 713 du code civil, par les articles L. 1123-1 et suivants et par l’article L. 2222-20 du code général de la propriété des personnes publiques pourra être engagée.
Cette procédure a, en effet, pour vocation à être utilisée, soit dans le cas où le propriétaire de l’immeuble est inconnu et les taxes foncières n’ont pas été payées depuis plus de 3 ans, soit si le propriétaire est connu mais a disparu ou est décédé depuis plus de 30 ans sans héritier (ou avec des héritiers ayant renoncé à la succession).
Le conseil municipal doit prendre une délibération autorisant l’incorporation du bien dans le domaine de la commune, après s’être assuré par toutes les diligences possibles que l’immeuble peut effectivement être qualifié de bien sans maître.
L’incorporation du bien est constatée par un arrêté du maire.
Les établissements publics de coopération intercommunale peuvent également revendiquer la propriété de ces biens sans maître depuis la loi ALUR.
Il convient de noter enfin que les biens dont le propriétaire est décédé depuis moins de 30 ans, sans héritier ou dont les héritiers ont refusé la succession (succession en déshérence) appartiennent à l’État en application de l’article 539 du code civil.
