Référence : Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 décembre 2024, n°23-16.270
Dans cet arrêt du 5 décembre 2024, la Cour de cassation rappelle les conséquences de l’annulation d’un contrat de vente immobilière notamment eu égard à la créance de restitution due par les acquéreurs au vendeur en raison de l’occupation du bien objet de la vente.
En l’espèce, un couple a acquis une maison d’habitation pour un montant de 390 000 € le 15 septembre 2017. Toutefois, en juin 2018, la maison d’habitation nouvellement acquise faisait l’objet d’un important dégât des eaux, lequel a conduit les acquéreurs à solliciter devant la Juridiction l’annulation de la vente sur le fondement du dol des vendeurs.
Suite à l’annulation de cette vente, les vendeurs ont formulé une demande en paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de leurs acquéreurs.
Néanmoins, la Cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 30 mars 2023, n’a pas fait droit à cette demande au motif que l’occupation du bien par les acquéreurs résulte de la faute des vendeurs, à savoir leur réticence dolosive.
Toutefois, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu sur ce point.
En effet, la Haute Cour de Juridiction au visa des articles 1352-3 et 1352-7 du Code civil, a justement rappelé que les acquéreurs étaient débiteurs à l’égard de leurs vendeurs d’une créance de restitution correspondant à la valeur de la jouissance que la chose leur a procurée.
Ainsi, dans cet arrêt, la Cour de cassation tire les conséquences juridiques de l’annulation d’un contrat de vente, lequel est censé n’avoir jamais existé et ainsi donne lieu à restitution.
Or il ressort des articles du Code civil que la restitution inclut les fruits et valeurs de la jouissance que la chose a procuré, et ce indépendamment de la cause de l’annulation dudit contrat et de la bonne ou mauvaise foi de l’une des parties.
En revanche, l’attitude du débiteur de cette créance et plus particulièrement sa bonne ou mauvaise foi est, quant à elle, prise en compte par le législateur pour fixer la date à partir de laquelle cette créance de restitution est due, de sorte que l’acquéreur de bonne foi ne doit verser l’indemnité d’occupation seulement à compter du jour de la demande conformément à l’article 1352- 7 du Code civil.
Par conséquent, en cas d’annulation du contrat de vente, les acquéreurs demeurent redevables d’une indemnité d’occupation à l’égard de leurs vendeurs conformément à l’article 1352- 3 du Code civil, y compris lorsque l’annulation du contrat de vente résulte de la faute des vendeurs.
