Référence : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 avril 2024, n°22-21.132
Par un arrêt remarqué du 4 avril 2024, les juges de la Cour de cassation ont été amenés à ordonner la démolition d’une partie d’un chalet édifié en non-conformité avec le permis de construire, violant ainsi les prescriptions de hauteur prévues par le PLU de 70 cm.
Cette non-conformité fut à l’origine d’un trouble de voisinage en ce que « la construction réalisée vient priver [X] d’une grande partie de la vue panoramique dont celle-ci jouissait sur la côte et le littoral ouest, limiter l’ensoleillement dont elle bénéficiait jusqu’à là et réduire la luminosité de l’une des pièces de sa villa » CA Réunion, 17 juin 2022, n°21/00111, point 29
Sur le fondement des dispositions de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, ainsi que sur le principe de la réparation intégrale, la Cour de cassation rejette le pourvoi du constructeur ayant fait valoir la disproportion entre le coût de la mise en conformité et la non-conformité constatée.
Le juge de cassation rappelle à juste titre, s’agissant d’un contentieux extracontractuel, qu’il n’a pas à apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage, la seule réparation intégrale sans perte ni profit prévaut.
La Cour de cassation avait pu moduler ce principe en estimant disproportionné le prononcé de démolition d’un immeuble d’habitation collective édifié en non-conformité avec le cahier des charges du lotissement, aux seules fins d’éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément de ce voisinage sans rechercher si cette non-conformité occasionnait perte de vue ou vis-à-vis (en ce sens Cour cass., 3ème civ, 13 juillet 2022, n°21-16.407).
En l’espèce, le juge retient « la demande de démolition ne pouvait prospérer qu’à condition d’établir que la construction édifiée en violation des prescriptions du permis de construire avait causé un préjudice direct au voisin »
Dès lors, la non-conformité du chalet entraînant perte de vue, limitation d’ensoleillement et réduction de luminosité suffit au juge pour affirmer la décision d’appel et rejeter le pourvoi du propriétaire condamné à démolir.
Cette jurisprudence, plus réaffirmatrice que réformatrice soulève néanmoins une réflexion ayant le vent en poupe dans l’enceinte des palais, la prise en compte environnementale.
Alors que le juge s’octroie la possibilité de rechercher si une disproportion existe, dans une demande de démolition, entre « son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées » (en ce sens Cour cass., 3ème civ, 6 juillet 2023, n°22-10.884), faut-il s’attendre à voir apparaître dans le raisonnement du juge une intégration des conséquences écologiques dans le contrôle de proportionnalité ?
Seul l’avenir le dira.
