LOI DU 20 MARS RELATIVE À LA MAJORATION DES DROITS À CONSTRUIRE

Il aura suffi d’un constat simple : l’offre de logements et insuffisante en France, et d’une déclaration d’un président-candidat pour que la campagne électorale nous gratifie de la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire.

Cette loi qui comporte un article unique et qui est d’application immédiate en l’absence de renvoi à un décret devant en précisant les modalités d’application, vient modifier un dispositif existant et créée un tout nouveau dispositif permettant une majoration générale de 30% des possibilités de constructions d’un terrain, facilitant ainsi la production de nouveaux logements.

Le dispositif existant de majoration volontaire porté de 20% à 30%

L’article L 123-1-11 du Code de l’Urbanisme prévoyait déjà la possibilité pour la collectivité compétente en matière de Plan Local d’Urbanisme (PLU) de déterminer, par une délibération motivée, des secteurs situés dans des zones urbaines dans lesquels il était possible de dépasser, dans une limite n’excédant pas 20%, chacune des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au coefficient d’occupation des sols, en vue de permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation.

De plus, pour les constructions existantes dans les secteurs où il n’y a pas de coefficient d’occupation des sols, l’application du dépassement de 20% autorisé ne pouvait conduire à la création d’une surface de plancher supérieure de plus de 20% à la surface de plancher existante.

Le I de l’article unique de la loi du 20 mars 2012 porte désormais ce coefficient de 20% à 30%.

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Un nouveau dispositif élargi et systématique, sauf si…

Le II de l’article unique de la loi du 20 mars 2012 pose désormais le principe que les droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol ou de coefficient des sols fixés par les documents locaux d’urbanisme sont automatiquement majorés de 30% pour permettre l’agrandissement et la construction de bâtiments à usage d’habitation. Cette majoration peut s’appliquer dans toutes les zones, y compris naturelles, à l’exception exclusivement des secteurs sauvegardés et des zones A, B et C des territoires soumis à des Plans d’Exposition au Bruit.

Cette majoration automatique de 30% des droits à construire est applicable de plein droit, sauf si, avant la promulgation du 20 mars 2012, la Collectivité a décidé de faire application du dispositif volontaire de majoration de l’article L 123-1-11.

De même, ce dispositif s’appliquera de plein droit au plus tard le 21 décembre 2012 sauf si, dans ce délai, la Collectivité s’est prononcée pour la majoration, ou si elle a au contraire décidé de l’écarter après avoir mis en œuvre une procédure de diagnostic et de consultation du public.

En effet, dans un délai de 6 mois à compter de la promulgation de la loi, soit au plus tard le 22 septembre 2012, l’autorité compétente en matière de PLU doit mettre à la disposition du public une note d’information présentant les conséquences de l’application de la majoration de 30% sur le territoire de la Commune concernée, ce qui suppose que chaque Collectivité s’attache dès à présent à établir un diagnostic des conséquences de l’application de la majoration sur son urbanisme au regard des règles édictées dans son PLU.

Les modalités de la consultation du public et la façon dont ses observations sont recueillies et conservées doivent être précisées par une délibération de l’organe compétent en matière de PLU, et portées à la connaissance du public au moins 8 jours avant le début de cette consultation qui ne peut durer moins d’un mois à compter de la mise à disposition de la note. Selon la loi, les modalités de consultation du public peuvent prendre la forme d’une mise en ligne du dossier ou d’une présentation au cours d’une réunion publique, mais ces précisions n’ont aucun caractère limitatif. On peut même douter qu’une simple possibilité de consultation sur internet ou une présentation en réunion publique puisse suffire pour recueillir les observations du public ce qui, à l’instar de la concertation visée à l’article L 300-2 du Code de l’Urbanisme, semble devoir imposer la mise à disposition d’un registre de consultation accompagné de la note de diagnostic prévue.

A l’issue de la mise à disposition, l’organe compétent en matière de PLU doit délibérer sur l’application ou non de la majoration après qu’une synthèse de cette consultation lui en ait été présentée. Cette délibération doit ensuite être tenue à la disposition du public et faire l’objet d’une publicité par voie d’affiches et dans un journal diffusé dans tout le département.

C’est dans un délai de 8 jours après la date de la délibération et en toute hypothèse au plus tard le 21 décembre 2012 que la majoration générale de 30% s’appliquera, sauf s’il est décidé qu’elle ne s’appliquera pas sur toute ou partie du territoire de la ou les Communes concernées.

La Collectivité peut à tout moment adopter une délibération mettant fin à l’application de la majoration. Il en est de même s’il est décidé d’adopter la délibération prévue au titre de l’article L 123-1-11, sous réserve bien évidemment qu’il soit préalablement précédé à la procédure de consultation du public.

De manière surprenante, la loi prévoit qu’une Commune peut décider d’appliquer la majoration sur son territoire ou d’en écarter l’application, nonobstant toute délibération contraire de l’établissement de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme dont elle serait membre et à qui elle aurait transféré sa compétence.

En conclusion

On ne peut qu’être surpris de l’intervention de ce texte qui impose aux Collectivités décentralisées une dérogation systématique aux règles d’urbanisme qu’elles se sont elles-mêmes fixées, sauf opposition expresse par délibération.

Surtout, on ne peut que s’étonner qu’un dispositif aussi important dans ses conséquences sur le paysage, le cadre de vie et l’environnement puisse institutionnaliser une dérogation systématique à la règle locale d’urbanisme. Ceci ne pourra que favoriser l’incompréhension des administrés sur la portée et le respect de la règle d’urbanisme, ainsi que sur les raisons pour lesquelles il y serait dérogé par la loi. Ne doutons pas que dans bon nombre de cas, ceci va générer un accroissement des contestations résultant d’une méconnaissance de la primauté de la loi sur la règle locale d’urbanisme.

Enfin, l’entrée en vigueur de la loi va nécessairement inciter des propriétaires fonciers à vouloir valoriser le profit qui résulte la majoration systématique de 30 % des possibilités de construction d’un terrain, au risque de renchérir le coût du foncier.

Dans un tel contexte, alors que les acteurs de l’urbanisme et de la construction sont à la recherche de stabilité et de sécurité juridiques, il y a fort à parier que cette loi ne trouvera que peu d’occasions à s’appliquer, nombre de Collectivités semblant déjà déterminées à vouloir en écarter la mise en œuvre.