FAIRE FACE À UNE EXPROPRIATION

Objet d’inquiétude, parfois d’anxiété, pour les personnes qui en sont menacées, l’expropriation est aussi trop souvent, après coup, source de regrets et de frustrations.
L’adversaire, collectivité locale et/ou autre administration, paraît tout puissant.

Le contexte juridique, modifié en 2005 (décret n° 2005-467) et en 2006 (loi ENL du 13 juillet) est particulièrement complexe.
Le recours à un avocat dès le tout début d’une procédure d’expropriation devrait être le réflexe de toute personne concernée pour assurer la meilleure défense de ses intérêts et limiter les désagréments de l’anxiété inévitable en pareil cas.

Un contexte juridique français et européen complexe

Le Code de l’Expropriation qui détermine les règles de fond et de procédure de l’expropriation pour cause d’utilité publique a été récemment modifié et complété par deux textes importants :

– le décret n° 2005-467 du 13 mai 2005 a refondu assez profondément la procédure judiciaire de l’expropriation avec pour objet principal de répondre aux reproches faits au droit français de l’expropriation par la Cour européenne des Droits de l’Homme au regard du rôle du commissaire du gouvernement intervenant dans la phase judiciaire (le commissaire du gouvernement, membre de la juridiction administrative, est aussi, critiqué par le droit européen)

– la loi ENL du 13 juillet 2006 modifiant l’article L135 B du Livre des procédures fiscales permettant aux propriétaires concernés par une expropriation de recevoir de l’administration fiscale les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations.

Ne pas hésiter à faire appel à un avocat à titre préventif.

Le processus d’expropriation se déroule sur des durées longues, parfois très longues, pouvant atteindre plusieurs années. Au cours de ce processus, la personne qui risque de faire l’objet d’une expropriation dispose de plusieurs occasions de recours concernant tant la validité de l’expropriation elle-même que les montants d’indemnisation. Seul un avis juridique compétent permettra de saisir en temps voulu et dans les formes convenables ces occasions.

Le rôle de l’avocat conseil

L’avocat peut utilement conseiller le client concerné par une procédure d’expropriation sur la stratégie à adopter concernant l’articulation Déclaration d’Utilité Publique/Indemnisation.
Le recours contre une DUP peut être l’occasion d’obtenir un accord amiable sur la fixation de la valeur du bien qui soit plus favorable aux intérêts du client.

L’avocat peut, s’agissant de la seule phase d’expropriation, négocier, sur la base des éléments recueillis auprès de l’administration fiscale, le « meilleur prix ».
Il peut rédiger les protocoles d’accord prélables aux actes de ventes amiables qui pourront être régularisés.

Dans le cadre de la procédure, il pourra s’attacher à vérifier la régularité de la procédureet s’agissant du prix conduire le juge à fixer la valeur du bien à un montant supérieur à la proposition de l’autorité publique et à l’estimation de l’administration fiscale et réclamer toutes les indemnités accessoires auxquelles l’exproprié peut prétendre.

Si le ministère d’avocat n’est pas obligatoire, il est véritablement nécessaire compte tenu de la complexité de la matière et des délais à respecter.

L’efficacité de l’avocat conseil

L’atout de l’avocat est d’avoir une vision globale de l’ensemble des procédures administrative et judiciaire conduisant à la phase d’expropriation ce qui permet de mieux guider le client.

La pratique des contentieux de fixation du prix permet également de connaitre la position de la Juridiction quant à l’évaluation du bien et de conseiller le client quant à l’acceptation ou non des propositions de prix qui lui sont adressées.

Le recours à l’avocat Eurojuris, par son expertise (certification qualité), son intégration au sein d’un réseau d’avocats régulièrement formés dans leur domaine d’intervention, apporte une garantie de qualité de la prestation.
Compte tenu de la complexité de la matière, l’intervention d’un avocat chevronné dans ce type de problématique est nécessaire.

Le coût diffère selon la nature de l’opération, le degré de complexité du dossier et doit en tout état de cause faire l’objet d’un accord préalable avec le client qui pourra porter sur un forfait d’intervention global, sur une formule au temps passé ou sur une base mixte de forfait fixe avec un pourcentage sur le gain apporté au client par l’intervention de l’avocat au regard de la proposition indemnitaire d’origine.

Comment mesurer la réussite de la mission de conseil

Les bénéfices directs du recours à l’avocat en matière de procédure d’expropriation sont bien évidemment la garantie du respect des règles procédurales, l’opportunité d’obtenir une indemnisation plus juste de sa propriété, avoir l’assurance de bénéficier de l’aide d’un technicien du droit compétent sur une matière particulièrement technique et complexe.

Le fait de saisir un avocat au stade du conseil permettra d’apprécier au regard des enjeux et de l’intérêt du client s’il y a intérêt à contester la DUP ; il donnera un échéancier avec des alertes sur les décisions clés à attaquer.

Témoignages

– Madame G était propriétaire sur une Commune d’un terrain qui faisait l’objet d’une DUPpour aménagement en vue de pallier les risques d’inondation du secteur au regard de la présence d’un ruisseau.

L’intervention de l’avocat a permis de consacrer la qualité de terrain à batir du terrain qui était contestée par la collectivité en recueillant avant procédure l’ensemble des éléments justificatifs (extraits des POS et PLU, plan des réseaux, extraits des PPRI) et doncd’obtenir une indemnisation bien plus importante au regard de la proposition faite sur la base d’un terrain non constructible.

Par ailleurs, la Commune refusant de payer une partie des sommes complémentaires au paiement desquelles elle avait été condamnée par le Juge d’appel , l’intervention de l’avocat a permis d’obtenir du préfet l’édiction d’un arrêté d’inscription d’office au budget communal puis de mandatement d’office permettant à madame G de recouvrer l’intégralité de son indemnité.

– Monsieur P. concerné par une DUP pour l’aménagement d’un groupe scolaire est venuconsulter l’avocat avant même de recevoir les offres d’expropriation de la commune.

Cela a permis d’analyser la situation juridique de son bien, sans contrainte d’urgence, puis de le conseiller utilement sur l’attitude à adopter lorsque la collectivité lui a fait ses offres d’indemnité.

Conseillé par l’avocat d’attendre la saisine de la Juridiction de l’Expropriation, Monsieur P. a obtenu judiciairement une indemnité d’expropriation de près du double de la toute première offre d’indemnisation qui lui avait été proposée amiablement par l’autorité expropriante et de plus de 20 % supérieure à l’indemnité que proposait la même autorité devant le Juge de l’Expropriation.

Cet article a été rédigé par Sandrine Fiat, et Frédéric Poncin, avocats à Grenoble.